Публікація

Як свідчить практика – останні декілька років до нас досить часто звертаються клієнти із питаннями, що так чи інакше стосуються пайової участі у розвитку міста.

Хтось із них тільки збирається будувати або проводити реконструкцію, хтось вже перебуває на стадії подачі повідомлень про початок будівельних робіт та декларацій про готовність об’єкта, до когось тільки но надійшов лист від органу місцевого самоврядування щодо необхідності укласти договір на пайову участь, а до когось вже надійшли документи із суду про відкриття судового провадження.

В даній статті ми спробуємо проаналізувати зазначені вище питання та спробуємо надати на них вичерпні відповіді.

Почнемо з того, чим все ж таки законодавець врегулював дане питання.

Так, в Харкові, зокрема, дане питання регулюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/3038-17 та Рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 09.11.2011 № 804 (зі змінами та доповненнями), яким затверджено «Порядок пайової участі замовників у розвитку інфраструктури м. Харкова» (далі по тексту – Порядок).

Відповідно, в кожному окремому регіоні на місцевому рівні питання пайової участі врегульовано рішеннями виконавчих органів відповідних органів місцевого самоврядування.

Що ж це таке – «пайова участь у розвитку інфраструктури міста».

Частинами 2 та 3 статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті; пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Таке законодавче визначення поняття та умов «пайової участі» призвело до численних судових спорів, оскільки громадяни та суб’єкти господарювання, які, серед іншого, здійснювали реконструкцію нежитлових приміщень в багатоповерхових будинках, а також ті, хто здійснював реконструкцію житлових будинків без зміни їх первинних розмірів, вважали, що вони не є суб’єктами цього закону та, відповідно, і не зобов’язані сплачувати пайові внески.

На наш власний погляд, остаточну крапку в цьому питанні на сьогоднішній день було поставлено Верховним Судом України в рамках справи №922/387/16.

Так, 25.05.2017 року судова палата у господарських справах ВСУ прийняла постанову http://reyestr.court.gov.ua/Review/67041729, якою скасувала рішення першої та апеляційної інстанції та направила справу на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

В постанові серед іншого судом було зазначено:

«За змістом Порядку замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки в м. Харкові, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста, крім випадків, передбачених чинним законодавством України та цим Порядком. Замовником будівництва є фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку (ділянки) та яка має намір здійснити будівництво або змінити об’єкт будівництва, у тому числі під час проведення будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів та фундаментів у плані об’єкта будівництва (будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення та їх комплекси). При цьому під будівництвом мається на увазі нове будівництво, реконструкція, реабілітація, капітальний ремонт та технічне переоснащення об’єктів будівництва.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що реконструкцію існуючої забудови та територій, поряд із новим будівництвом об’єктів, визначено як окремий вид забудови території. Отже, на замовника, який має намір щодо реконструкції існуючої забудови та територій у відповідному населеному пункті, покладено зобов’язання взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури населеного пункту шляхом перерахування замовником до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури на підставі договору про пайову участь між замовником та органом місцевого самоврядування, укладення якого є обов’язковим.

Водночас Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (частина четверта статті 40) встановлено вичерпний перелік об’єктів, у разі будівництва яких замовник не залучається до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Аналогічні положення закріплено й у Порядку, пункт 1.7 якого передбачає незалучення до пайової участі у розвитку інфраструктури м. Харкова замовників у разі здійснення виключно реконструкції квартир у багатоквартирних житлових будинках чи одноквартирних житлових будинках (прибудова, надбудова, об’єднання тощо), якщо після проведення будівельних робіт загальна площа квартири не перевищує 300 кв. м, фізичним особам. Інших винятків щодо звільнення замовника будівництва при реконструкції існуючої забудови та територій від обов’язку пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зазначений перелік не містить».

Якщо ж узагальнити викладене своїми словами, то єдиними, хто може «спати спокійно» та не сплачувати пайовий внесок на розвиток міста – є фізичні особи, які здійснили реконструкцію виключно квартири у багатоповерховому будинку чи в одноквартирному житловому будинку. Та і то за умови, що після такої реконструкції загальна площа приміщення не перевищуватиме 300 кв.м.

Відразу потрібно звернути увагу на наступне.

Із власної практики, яка знайшла своє відображення у відповідному судовому рішенні, ми прийшли до висновку, який повністю кореспондується із вимогами закону та полягає у наступному.

Навіть у разі будівництва декількох об’єктів, загальна площа яких перевищує 300 кв.м., на одній і тій самій земельній ділянці, особа, що здійснює таку забудову все одно зобов’язана укласти договір про пайову участь у розвитку інфраструктури міста.

Це пов’язано із тим, що через збільшення навантаження на неї збільшується обсяг споживання електричної енергії, витрати на воду та водовідведення, а також збільшується споживання інших послуг.

Розмір пайової участі. Як уникнути необґрунтованих нарахувань.

Відповідно до п. 5 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування, з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.

В п. 1.3 Порядку пайова участь визначена в наступних розмірах:

– 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) об’єкта  – для нежитлових будівель та споруд;

– 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) об’єкта – для житлових будинків.

Як бачимо, сума, яку необхідно сплатити у відсотковому відношенні, завжди прив’язується до кошторисної вартості будівництва (реконструкції), так званого в народі «кошторису».

Саме із цим «кошторисом» особам, які починають будівництво чи реконструкцію, потрібно бути найбільш обережним і ось чому.

В ідеальній ситуації особа, перед тим як почне будувати або реконструювати об’єкт нерухомості, повинна виготовити всю необхідну проектну документацію та за такою затвердженою документацією визначити кошторисну вартість будівництва.

Така вартість вперше зазначається особою у Повідомленні про початок виконання будівельних робіт, яке подається (для міста Харкова) до Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю ХМР (http://www.city.kharkov.ua/uk/gorodskaya-vlast/ispolnitelnyie-organyi/departamentyi/departament-samovryadnogo-kontrolyu-za-vikoristannyam-ta-oxoronoyu-zemel/nspekczya-derzhavnogo-arxtekturno-budvelnogo-kontrolyu.html).

В подальшому кошторисна вартість будівництва може бути змінена, але остаточна така вартість зазначається в Декларації про готовність до експлуатації об’єкта.

Звертаємо увагу на ту обставину, що ані до Повідомлення, ані до Декларації не додається навіть копія затвердженої проектної документації та кошторисної вартості будівництва. Іншими словами – вам просто вірять на слово.

При цьому, важливо пам’ятати, що вся відповідальність за достовірність внесеної інформації покладається саме на заявника.

Дуже важливо правильно та об’єктивно визначити кошторисну вартість, оскільки саме від неї повинен бути сплачений у відповідному відсотковому відношенні пайовий внесок.

Проте, в реальному житті відбувається дещо інакше.

Особа спочатку будує об’єкт нерухомості або проводить його реконструкцію без жодної проектної документації та кошторису, а потім, вже на стадії подачі повідомлення про початок будівельних робіт (на фактично вже збудований об’єкт) зазначає у такому повідомленні першу ліпшу цифру у графі «кошторисна вартість будівництва», зовсім не розуміючи подальші наслідки.

Продовжуючи такі необдумані дії, особа подає Декларацію про готовність до експлуатації об’єкта, в якій також зазначає вигадану нею та нічим не підтверджену цифру в графі «кошторисна вартість будівництва».

Після реєстрації Декларації, а потім – на її підставі і реєстрації права власності на новостворений (реконструйований) об’єкт горе-будівельник (горе-власник), вважаючи, що для нього все скінчилося, просто забуває про дану ситуацію.

І це є великою помилкою.

Що ж відбувається далі.

Через деякий час (який іноді може становити до року) особа одержує від органу місцевого самоврядування листа із пропозицією завітати до них з метою укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури свого міста.

В цьому листі серед іншого зазначається, що для укладення такого договору особа повинна мати при собі та надати копію кошторисної вартості будівельних робіт. Саме для того, щоб уповноважені особи могли перевірити його відповідність та вирахувати у відповідності до відсоткової ставки розмір пайової участі.

І тут горе-будівельники, які не мають кошторису, іноді допускають ще одну помилку, яка тягне за собою більш тяжкі наслідки у вигляді вирішення спору в судовому порядку. А як ми прекрасно знаємо, така процедура вирішення спору зазвичай значно збільшує майбутні витрати клієнта.

Потрібно пам’ятати, що отримавши листа із пропозицією укласти договір про пайову участь, його в жодному випадку не можна ігнорувати, навіть, якщо ви не маєте кошторису. В такому випадку своєчасне звернення до спеціалістів зможе виправити ваше становище та значно зменшить ваші майбутні витрати.

Для тих же, хто все ж таки вирішить проігнорувати люб’язне запрошення до органу місцевого самоврядування, наслідком буде лише дорога до суду. Через деякий час особа отримає ухвалу про відкриття судового провадження та копію позовної заяви із вимогою про визнання укладеним договору про пайову участь у розвитку інфраструктури м. Харкова.

Але і це не найцікавіше. Найбільше здивування викличе розмір пайового внеску, який за цим договором буде зобов’язана внести особа протягом 10 днів з моменту набрання відповідним судовим рішенням законної сили.

На сьогоднішній день у разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об’єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності.

Такі нормативи на даний час визначено в листі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №7/15-945 від 26.01.2018 року «Про індекси зміни вартості станом 01 січня 2018 року» (http://vobu.ua/ukr/documents/item/lyst-minrehionbudu-ukrainy-vid-260118-r-7-15-945-pro-indeksy-zminy-vartosti-stanom-na-1-sichnia-2018-roku).

Як приклад – опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України на будинки садибного типу з госпбудівлями становить 18146,00 грн. / 1 кв.м.

Тобто, якщо ви побудували житловий будинок із надвірними будівлями загальною площею 350 кв.м., то орган місцевого самоврядування самостійно визначить, що загальна вартість вашого будівництва склала 6 351 100, 00 грн. (350 кв.м. х 18146,00 грн.).

Саме із цієї суми ви будете зобов’язані сплатити пайовий внесок у розмірі 4%, що буде складати 254044,00 грн.

Крім того, не потрібно забувати і про штрафні санкції, які застосовуються за несвоєчасне укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури міста.

Так, п. 2.17 Порядку передбачено, що у разі не укладання замовником договору про пайову участь у розвитку інфраструктури міста до введення об’єкта в експлуатацію, розрахована величина пайової участі збільшується на суму штрафу у розмірі 10 відсотків.

Отримавши позовну заяву, в якій з вас фактично будуть намагатися стягнути просто таки «космічний» розмір пайового внеску, потрібно пам’ятати перше і найголовніше, що ви повинні зробити – якнайскоріше звертайтеся до фахівців у відповідній галузі, оскільки тільки вони допоможуть вам виправити надскладну ситуацію, що склалася.

І наостанок хочеться процитувати: «Борітеся – поборете!»

(с) Т.Г. Шевченко, «Кавказ»

Авторські права на дану статтю належать Адвокатському бюро «Дмитра Ципліцького» та охороняються законом. Повне чи часткове копіювання матеріалів даної статті без посилання на першоджерело забороняється.